Preguntas Frecuentes

 

 

 

 

CINCO  razones para autorizar formalmente y con exclusividad a un Corredor Inmobiliario Matriculado,  para la venta o alquiler de su inmueble.

Importancia de la autorización de venta con exclusividad

Porque esto redunda en beneficio de ambas partes.

1-Porque el Corredor inmobiliario trabaja con la certeza de manejar y tratar de conjugar los intereses de las partes, sin interferencia de la competencia desleal.

2-Porque el Corredor inmobiliario puede incluir la oferta de la propiedad en los diferentes portales de Internet, multiplicando así las posibilidades de venta, manejando por sí los márgenes de honorarios a compartir generando alianzas con una amplia cantidad de colegas en beneficio de su cliente, para vender al mejor precio y en el menor tiempo.

3-Porque la falta de autorización y exclusividad redunda en una promiscuidad que termina por desmerecer la calidad y transparencia de la situación jurídica del inmueble generando desconfianzas y situaciones que producen distorsiones perjudiciales para el prestigio del sector y en última instancia para el cliente.

4-Porque la falta de autorización y exclusividad genera finalmente desinterés y falta de compromiso del Corredor inmobiliario. Pero la autorización debe ser equilibrada y consensuada entre las partes y no un simple contrato de adhesión donde el cliente firme a ciegas las condiciones leoninas que le imponga el Corredor inmobiliario y el cliente debe tener en cuenta que la tasación debe ser acorde a las características del inmueble y condiciones imperantes en el mercado, el valor de un inmueble no es el monto que necesita el cliente para resolver su vida, por lo tanto la toma de conciencia en ese sentido es lo que asegurará la viabilidad de la operación.

5-Finalmente el Corredor inmobiliario debe estar convencido de la utilidad de su intervención y el profesionalismo de su trabajo para lo cual necesita inversión de tiempo, dinero y capacitación para lograr la excelencia de su servicio el cual a la postre no puede redundar en la merma de sus honorarios o ser gratuito. Y el cliente debe recordar siempre aquello de que ” lo barato sale caro”.

TENGA EN CUENTA ESTOS CONSEJOS AL MOMENTO DE ELEGIR A UN CORREDOR INMOBILIARIO Y VERÁ SATISFECHAS SUS EXPECTATIVAS.

PORQUE ES CONVENIENTE ELEGIR UNA INMOBILIARIA?

A veces la gente piensa que lo mejor es comprar a un dueño directo así de esta manera se ahorra los gastos por una intermediación inmobiliaria. Sin embargo la persona que compra una propiedad, debe tener en cuenta que, es fundamental obtener un asesoramiento adecuado a fin de tomar la decisión correcta. De esta forma tendrá acceso a ofertas en mejores precios, ello por que la persona que la tasa es alguien que se dedica a ello, y se ajustan a realidades del mercado, y no es un precio que surge del optimismo de dueños encariñados con sus propiedades. Además disfruta del proceso de compra de un bien, a partir de la tranquilidad que le puede brindar un estudio jurídico inmobiliaria

. Si pudiera surgir algún tipo de dificultad, obtendrá el respaldo profesional y la solución más adecuada, evitando ingerirse en operaciones interminables por desorden en la documentación y situaciones que nunca se puedan concretar. También evita el desgastante proceso de negociación entre las partes, pudiendo mantener una postura clara y concretando operaciones a partir de relaciones objetivas sin el agravante de que, además de resolver la operación, deban congeniar en carácter las personas involucradas.

El vendedor de un inmueble obtendrá también un asesoramiento apropiado durante todo el proceso, resolviendo cuestiones fundamentales a la hora de vender, como lo es la seguridad durante las visitas a su propiedad, ya que no recibe a cualquier persona, sino a clientes previamente tratados y seleccionados por la agencia, ahorrando en tiempo y comodidad, puesto que no debe atender personalmente a todos los interesados, quedándose en el sitio largas horas y esmerándose con visitantes que en realidad están lejos de concretar una operación. También se beneficia con diferentes formas de publicidad según su conveniencia, resuelta a partir del clásico cartel o el aviso en el diario, hasta la más moderna tecnología de intercambio de información a partir de redes informáticas, portales especializados,  resaltando adecuadamente las virtudes del inmueble en forma sumamente completa. Todo el proceso se desarrolla en forma controlada, ya que el propietario es informado regularmente de la situación del mercado en general, y de su propiedad en particular, teniendo un control ordenado de las visitas y sus comentarios, pudiendo detectar aspectos que estén determinando el acaecer de la operación. Al igual que el comprador, evita la dificultad que implica la negociación entre las partes, concretando la operación a partir de relaciones objetivas.

Otros de los beneficios al operar a través de una Inmobiliaria Registrada legalmente, con Matrìcula,  son manejar de forma segura las garantías de contratos y convenios, resolver adecuadamente los requerimientos de sellados y otros aspectos legales, contar con servicios de administración de propiedades y control o pago de impuestos y servicios, encontrar inquilinos adecuados al perfil requerido, etc.

Diez motivos por los cuales debería contar con una inmobiliaria Registrada legalmente:

  • Obtiene asesoramiento apropiado
  • Mejores precios consecuencia de tasaciones reales
  • Resolver la mudanza en menos tiempo
  • Asegurarse la legalidad de la transacción
  • Seguridad porque no trata con cualquier persona
  • Publicidad
  • Ahorra tiempo al no atender a todos
  • No realiza la desgastante negociación
  • Asegurar las garantías
  • Inquilinos adecuados con el perfil

Por todo esto y mucho más, realizar sus operaciones a través de una inmobiliaria registrada legalmente,  es la forma más fácil y segura de obtener los máximos beneficios de un proceso transparente que consolide su completa satisfacción.

 

Consejos para Compra Venta

 

Consejos para una compra-venta de inmuebles exitosa 

Preguntas y respuestas sobre los temas legales y notariales más frecuentemente consultados en relación con las operaciones de compraventa de inmuebles.¿Cuáles son los instrumentos que se suscriben hasta la Escritura?
Usualmente son tres los instrumentos: “Reserva de Compra”, “Boleto de Compra Venta” y “Escritura” traslativa de dominio.

¿Qué es la Reserva de Compra?
Este instrumento simplemente es una “oferta” que el comprador realiza por el inmueble en cuestión entregando una suma de dinero, y que en tanto no sea aprobada por la parte vendedora, el negocio no está cerrado.
¿Cuáles son los efectos principales que se generan con la reserva?
Una vez aceptada la oferta realizada por el comprador el efecto principal es que el inmueble es retirado de la venta y se comienzan los trámites preparatorios para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

¿Qué sucede si el comprador se arrepiente después de suscripta la reserva?
En este caso el comprador pierde la suma entregada en concepto de reserva. Por ello, antes de efectuar una oferta por un inmueble, es conveniente estar muy seguro de querer efectuar la operación.

¿Qué se hace constar principalmente en la reserva?
Normalmente se establece el precio que el comprador ofrece pagar al vendedor por el inmueble y un plazo para la suscripción del Boleto de Compra Venta o de la Escritura.

Una vez que fue aceptada la oferta y comunicado ello al Comprador. ¿Cómo siguen los trámites?
Generalmente con la firma del Boleto de Compra Venta, dentro del lapso de los días establecidos en la misma reserva. El Boleto de Compra Venta es un contrato con efectos de relevancia para las partes.- Es por ello que previo a la firma del mismo es altamente conveniente que el comprador se ponga en contacto con el Escribano que en definitiva intervendrá en la operación o en su defecto con algún abogado para que lo asesore.

¿Se perfecciona el negocio con la firma del Boleto de Compra Venta?
No, en realidad, el negocio se perfecciona con la firma de la escritura y la entrega de la posesión del inmueble. Sin embargo, se considera al Boleto como un verdadero contrato de compra venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado principio de ejecución de contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.

¿Qué porcentaje del precio se entrega generalmente al momento de suscribirse el Boleto de Compra Venta?
En general en ese momento la parte compradora integra el 30% del monto de la operación. Sin embargo, este porcentaje puede variar si las partes, de común acuerdo, así lo convienen.

¿Cómo se asegura el comprador de que realmente el vendedor sea el dueño, que el dueño no esté inhibido y que el inmueble no tenga “problemas” (hipotecas, embargos, etc.)?
Para ello recomendamos especialmente a los compradores que se pongan en contacto con un profesional  Inmobiliario Matriculado de su confianza, a quien deberá entregársele en esta instancia una copia del título de propiedad para su primer estudio, quien solicitará al Registro de la Propiedad Inmueble y previo a la firma del Boleto de Compra Venta, “Un Informe de Dominio del Inmueble” y un “Informe de Inhibiciones del Propietario”. De ellos surgirá la situación dominial del inmueble y de si el dueño tiene registradas inhibiciones. En caso de que el vendedor fuese una sociedad el profesional verificará la documentación correspondiente que habilite al representante legal a firmar el Boleto de Compra Venta.

¿Qué es un informe de dominio?
Es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble. Es la fotocopia de la “ficha” del Inmueble de la que surge su ubicación y dimensiones, quién es el dueño hoy y si tiene algún gravamen (hipoteca, embargo). Es importante cotejar que las medidas y superficies del inmueble se correspondan con las que uno cree comprar.

¿Qué es un informe de Inhibiciones?
También es un documento emanado del Registro de la Propiedad Inmueble del cual surge si la persona vendedora no está “inhibida” para vender. Es decir, hay que pedir un informe por el dueño y otro por el inmueble.

¿Y si la persona que aparece como propietario del inmueble en el registro ha fallecido?
El principio general establece que sólo puede vender quien figure como dueño en el Registro de la Propiedad Inmueble, aunque la ley establece algunas excepciones, ésta es una de ellas. Aunque claro está, con determinados requisitos. Es necesario que se haya tramitado la sucesión de la persona fallecida, sabiéndose en consecuencia quiénes son los herederos que deberán firmar el Boleto y la correspondiente escritura. También es necesario que el juez ya haya ordenado que ese bien se “inscriba” a nombre de los herederos, o en su defecto que haya autorizado su venta. De todo ello el escribano deberá dejar constancia en la escritura para que el Registro proceda a inscribírsela. A este tipo de escrituras se las llama “Ventas por tracto Abreviado”, porque en el Registro se pasa de la persona fallecida al nuevo comprador, sin inscribirse el inmueble a nombre de los herederos.

¿Qué plazo normalmente se establece entre la firma del Boleto de Compra Venta y la Escritura?
El plazo lo convienen entre las partes de acuerdo a sus necesidades. Normalmente se establecen no menos de treinta días corridos.

¿Quién redacta el Boleto de Compra Venta?
Recomendamos especialmente solicitar el asesoramiento de un profesional Inmobiliario Matriculado con formación académica de su confianza  dada la importancia del instrumento. Si bien existen modelos o formularios “tipo”, cada operación es única y tiene sus características particulares.

¿Quién designa al escribano que intervendrá?
En principio usualmente el escribano lo designa el comprador por usos y costumbres  al momento de firmarse el Boleto de Compra Venta. Existen excepciones, por ejemplo si la compra es con saldo de precio, es decir que el vendedor la financia, en esos casos al escribano suele designarlo la parte vendedora. También ocurre lo mismo cuando se trata de una “primera venta”, es decir un edificio “a estrenar” o un nuevo loteo.

¿Si el comprador realiza la compra con ayuda de un crédito bancario puede designar escribano para la compra?
Por supuesto. El Banco no puede imponer un escribano para la escritura de compra venta. Incluso existe una Ley Nacional sancionada en el mes de abril de 1999 que así lo establece. Es muy usual que exista un escribano para la compra y otro para la hipoteca. Tampoco debe prestase atención al pretexto de que de esa manera resulta más barato, puesto que no hay duplicación de tareas, ya que el escribano que realiza la hipoteca utiliza copia de la documentación y certificados tramitados por el escribano que realiza la compra.

¿Se puede elegir un escribano de una jurisdicción diferente a la de la ubicación del bien?
Claro que sí. Su escribano de confianza es “Escribano Público Nacional” y puede realizar operaciones de cualquier lugar del país. En algunas provincias para algunos trámites (por ejemplo la inscripción del nuevo título) deberá utilizar los servicios de otro profesional, pero la escritura de venta la puede en todos los casos hacer su escribano de confianza.

¿Cuál es la función del escribano en una escritura de compra venta?
Principalmente de asistencia y asesoramiento a las partes. Al redactar la escritura el escribano, en general verifica los antecedentes del título mediante su estudio, resguardando al comprador de que los antecedentes sean auténticos y no tengan vicios. Asimismo, una vez firmada la escritura se encarga de inscribir el correspondiente testimonio en el Registro de la Propiedad Inmueble.

¿Quién paga los honorarios del escribano, y cómo se distribuye el pago de los gastos?
Los honorarios del escribano los paga la parte compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la escritura los paga la parte vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte compradora (ej. Inscripción de nuevo título).

¿Qué pasa con los impuestos que se adeudan?
Previo a la escritura el escribano interviniente solicitará los estados de deuda del inmueble con relación a los “Impuestos” que se pudieran adeudar (rentas provinciales, municipales, etc.). En caso de existir deuda el escribano deberá retener el importe correspondiente al momento de la firma. Con relación a los “Servicios” (Ej. Luz, Gas, Teléfono), deberá hacerse una retención “estimativa”, en base a los últimos consumos. Si se trata de una propiedad horizontal, también requerirá la certificación de deudas por expensas comunes.

¿Cuándo se entrega la posesión del bien?
Normalmente el día de la escrituración, se entregan las llaves y el nuevo propietario toma posesión del bien. La entrega del inmueble en el momento de la firma del Boleto de Compra Venta conlleva un riesgo muy grande para el vendedor dado que si por cualquier circunstancia el negocio no se perfecciona el comprador debe entregar al vendedor el inmueble con todas las complicaciones que ello puede generar.

¿Cuáles son los lineamientos generales de la ley del Régimen de Bien de Familia?

La norma establece un régimen que tiende a proteger el inmueble, en el cual una familia habita, de las contingencias que pudiere tener relacionadas con las variaciones del patrimonio de su propietario. Es decir, fija un límite mínimo al cual los acreedores del dueño no pueden acceder; obviamente con ciertos requisitos y limitaciones. ¿Cuáles son los requisitos necesarios con relación al inmueble?
Debe tratarse de un inmueble urbano o rural, no pudiendo así afectarse un lote de terreno. Dicho inmueble puede pertenecer a un único dueño o a varios, pero en principio el propietario con su familia está obligado a habitar el bien. No puede tener más de “un solo” bien afectado a este beneficio en todo el país.

¿Aunque sea un inmueble valioso puede afectarse igual?
En cuanto al valor del inmueble debemos decir que, si el destino es vivienda, se acepta cualquier valuación.

¿Quiénes son considerados familiares para la ley?
La ley dice que se entiende por “familia” al propietario, su cónyuge y descendientes o ascendientes. Si no existieren éstos, colaterales “hasta” el tercer grado de “consanguinidad” que convivieren con el constituyente. Es decir, en la línea colateral hasta el tercer grado se encuentran incluidos los hermanos, tíos y sobrinos, pero no los primos ya que se encuentran en un cuarto grado. Quedan excluidos los parientes por afinidad, es decir suegra/o, nuera yerno, madrastra/padrastro y cuñada/o.

¿Qué beneficios acarrea?
En principio el “Bien de Familia” no puede ser ejecutado o embargado por deudas de origen posterior a su inscripción, salvo por deudas provenientes de impuestos o tasas que pesen sobre el inmueble.

¿Desde qué momento se obtienen los beneficios?
Es importante aclarar que los beneficios corren a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es decir, que si se realiza por escritura pública, desde la inscripción de ésta en dicho Registro.

¿El trámite es muy costoso?
Lo primero que debemos decir es que el trámite es gratuito si se hace “personalmente” en el Registro de la Propiedad Inmueble. Es necesario concurrir con el título de propiedad y los instrumentos que acrediten el parentesco (libreta de familia o partidas de matrimonio o nacimiento). No obstante, puede también efectuarse el trámite a través de su escribano de confianza, incluso al mismo momento de realizarse la escritura de compra. En algunos casos también puede hacerse a través de la vía judicial.

¿Puede afectarse un inmueble que se encuentre hipotecado?
Sí, puede afectarse un inmueble que se encuentra hipotecado. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

¿Si un inmueble ya se encuentra afectado, puede hipotecarse sin desafectar el bien de familia?
Sí, puede hipotecarse un inmueble que se encuentra afectado al régimen sin necesidad de su desafectación. En este caso, el acreedor hipotecario será el único acreedor que podrá ejecutar el inmueble.

¿Los trámites que deben realizarse hasta la escrituración son similares si compro una casa, un lote o un departamento?
Sí, en todos los casos se trata de inmuebles. Existen algunas variantes en cuanto a las gestiones que debe realizar el escribano, pero al comprador en definitiva prácticamente no lo influyen. Si el inmueble objeto del negocio es una casa, es conveniente cotejar que exista correspondencia entre el plano aprobado por la municipalidad respectiva y lo efectivamente construido. En caso de existir diferencias, esta situación podría acarrear algunos problemas. Además, en la provincia de Buenos Aires es necesario que intervenga un agrimensor previo a la escritura cuando se trate de casas, terrenos o departamentos “en planta baja”, a fin de que denuncie a la Dirección de Rentas las posibles nuevas construcciones. Este trabajo según la costumbre lo costea la parte vendedora.

¿Cómo es el sistema en los llamados “Clubes de Campo”?

Aquí nos adentramos en un tema más complejo. La llamada Ley de Uso de suelo vigente en la Provincia de Buenos Aires (Ley 8.912) establece un sistema utilizado en gran cantidad de emprendimientos, en los cuales el adquirente compra una parcela, y una acción de una sociedad que le da derecho al uso de los espacios comunes y áreas recreativas.

 

 

Impuestos involucrados en la transferencia de inmuebles

Temas importantes a tener en cuenta en lo que hace al costo impositivo de las compra-ventas de propiedades

“IMP. A TRANSF. DE INMUEBLES (ITI) (Ley 23.905.)

El impuesto se aplica a la transferencia de inmuebles tanto personas físicas como sucesiones (mientras que no exista declaratoria de herederos, o no sea declarado válido el testamento), cualquiera hecha onerosamente.
Se calcula sobre el monto de la escritura el 1,5%.

Cuándo existe la posibilidad de Eximirse:

1) Si se puede aplicar impuesto a las ganancias.
2) con la opción que tiene en cuenta el art. 14: si el vendedor enajena su única propiedad/vivienda o lote para adquirir u construir otra con igual destino. El vendedor tiene que efectuar una declaración jurada en ese sentido.

“IMPUESTO A LAS GANANCIAS”

“Resolución general 3026 y sus modificaciones”.
Es parecido al ITI pero se usa en las transferencias hechas por personas jurídicas.
Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor. Es el 3%, y se puede deducir de la declaración jurada de ganancias.

Cuando existe la posibilidad de Eximirse:

1) Reorganización de sociedades, empresas o explotaciones.
2) Reemplazo de bien de uso (certificado de contador).

Impuestos de sellos de provincia de Buenos Aires y Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

“PROV. DE BS AS”

Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor.

PARA TRANSFERENCIA DE DOMINIO

1) propiedades en general, salvo vivienda única, de ocupación permanente y familiar, cualquiera sea el valor: cuatro por ciento.

2) propiedad con destino de vivienda única, de ocupación permanente y familiar:

igual valor o menor de 30.000 $: esta exento

mayor de 30.000 $ y hasta 60.000 $: 2%

mayor de 60.000 $: 4%

3) terrenos baldíos en general salvo los que tengan destino de vivienda, etc: 4%

4) terrenos…para vivienda, etc. con mismo valor o menor a 20.000 $ paga el que vende dos % y en valor mayor de 20.000 $ cuatro por ciento

EN EL CASO DE HIPOTECAS

Para construcción, ampliación, compra, refacción de vivienda única, de ocupación permanente y familiar con préstamos otorgados por BANCOS:

Varía según el valor del prestamo:

con un máximo de $ 30.000 se exime

entre 30.000 $ y 60.000 $ es el cinco por mil

mayor a 60.000 $ es el quince por mil

EN LAS OPERACIONES DE SALDO DE PRECIO: SE EXIMEN.

Vale aclarar: cesión de boletos de compra/venta y boletos compra-venta tributan sellos.

IMPUESTO DE SELLOS DE CAPITAL FEDERAL

El 1º de enero de 2004 empezó a regir el nuevo Código Fiscal del GCBA, acorde con la ley 1.192. Agregó modificaciones a lo que venía rigiendo, fue creado en la ley 874 y demas disposiciones complementarias.
Actualmente, debido a la ley 1543 y Decreto Reglam 1335/04 se agregaron modificaciones nuevas.
Se aplica el impuesto de sellos al realizarse escrituras públicas o TODO OTRO INSTRUMENTO DE CUALQUIER NATURALEZA U ORIGEN en el que se transfiera el dominio, O SE DE LA POSESION de propiedades/inmuebles en la Ciudad Autónoma de Bs. As., en virtud de cualquier contrato a título oneroso. Entre otros cambios, se agrega entre los actos que tributan, a los contratos de leasing, y a las transfer. de barcos y aviones (embarcaciones y aeronaves de todo tipo).

Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor, el 2.5 %. En el caso de los inmuebles existe una exención: si quien compra destina la propiedad que adquiere a VIVIENDA, y además no tiene otra en Capital Federal; es decir que el inmueble que adquiere va a ser su UNICA propiedad en la Ciudad Autónoma, dicho impuesto queda exento para ambos.
Los lotes baldíos que son adquiridos para la construcción de viviendas, también tienen la misma exención siempre que la valuación fiscal no sea mayor a los $ 10.000. Prácticamente todos, pagaran el impuesto de sellos.

BAULERAS y COCHERAS: Se mantiene la exención sí tanto la baulera, cochera o vivienda, (sean complementarias independientes o unidades funcionales) estén en el mismo predio, sean las iguales partes la vendedora y compradora y la transferencia se formalice en la misma escritura.

Vale aclarar: los boletos de compraventa SE SELLAN si en el mismo dice que se entrega la POSESION.

Preguntas frecuentes sobre el COTI -AFIP

Mayo 2010 – Código de Oferta Transferencia Inmobiliaria – AFIP – Fuente: Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. www.cucicba.com.ar

Cuáles son las consecuencias de materializar una operación de compra-venta sin haber generado el COTI?, ¿hay algún impedimento para llevar a cabo el acto escriturario?

No habrá impedimentos para celebrar el acto escriturario.

Las consecuencias ante la falta de generación del COTI son las siguientes: ·

No se obtendrá el “Certificado de Bienes Inmuebles”. ·

La operación igual se encontrará informada por el escribano en cumplimiento de la R.G. AFIP Nº 781/00. ·

El vendedor y, de corresponder, la inmobiliaria interviniente, resultarán pasibles de las sanciones previstas en la Ley Nº 11.683 -artículo agregado a continuación del artículo 38 (omisión de presentar DDJJ informativas: multas de $ 5.000 a $ 10.000), artículo 39 (multas a los deberes formales: multas de $ 150 a $ 2.500) y artículo agregado a continuación del artículo 39 (incumplimientos a requerimientos de presentación de DDJJ informativas: multas de $ 500 a $ 45.000)-.

Fuente: Art. 17 y 22 RG 2371/07 y Ley Nº 11.683

En caso de transferencia de un bien inmueble que directamente se escritura, es decir no hubo un proceso de oferta anticipada, cuyo valor supera los $ 600.000,

¿Debe generarse el COTI? 

El COTI debe generarse por la transferencia del inmueble (igual o superior a $1.500.000) previo a la celebración del acto escriturario, aún cuando no haya habido negociación u oferta.

Fuente: Art. 3 RG 2371/07

¿Qué es el “Certificado de Bienes Inmuebles”? 

Es el certificado que reemplaza al “certificado de bienes registrables” para bienes inmuebles establecido por la RG 3580/92. Será emitido por el sistema luego de efectuada la carga de datos del presente régimen de información. El escribano debe entregarlo y emitirlo en la cantidad necesaria de ejemplares a efectos que los transferentes y adquirentes reciban una copia certificada del mismo. El mismo resultará obligatorio a los efectos de la inscripción registral pertinente.

¿Cómo se debe proceder en aquellos casos en que la inmobiliaria confirma la transferencia y luego la operación no se escritura? 

Los escribanos deben informar dentro de los 15 días corridos desde la celebración de la escritura traslativa de dominio la fecha, nro de escritura y monto o en su defecto la cancelación de la operación en cuyo caso el plazo deberá contarse a partir de acaecido este hecho.

Cuando una inmobiliaria titular informa la cancelación de su participación en una operación previamente aceptada y que tiene inmobiliarias asociadas,

¿qué sucede con estas últimas? 

La cancelación de la intervención de la “inmobiliaria titular” implica automáticamente la cancelación de todas las inmobiliarias asociadas informadas por ésta.   Fuente: CIT AFIP

¿Quién debe informar las inmobiliarias asociadas? 

La obligación de informar las inmobiliarias “asociadas” a una operación recae exclusivamente en la “inmobiliaria titular” interviniente que haya confirmado su participación en la operación.

Fuente: Art. 9 RG 2371/07

¿Puede existir la participación de más de una inmobiliaria en las operaciones de negociación, oferta o transferencia de un bien inmueble o de derechos sobre bienes inmuebles a construir? 

Si, las “inmobiliarias titulares” que hayan confirmado su intervención en dichos actos deberán, en su caso, informar la participación de otras “inmobiliarias” en tales actos, las que asumirán, el carácter de “inmobiliarias asociadas”.

Fuente: Art. 9 RG 2371/07  

Si una persona acuerda con una inmobiliaria la venta de un inmueble y no le entrega el COTI ¿le cabe alguna sanción a la inmobiliaria? 

Sí porque está ofreciendo un bien inmueble que debería tener COTI y no se haya informada como inmobiliaria interviniente.

En los casos en que intervengan “inmobiliarias” en los actos detallados en el Artículo 3° de la RG AFIP Nº 2371/07 que involucren bienes inmuebles o derechos sobre bienes inmuebles a construir alcanzados por dicha norma respecto de los cuales los “titulares o condóminos de bienes inmuebles” no hubieran cumplido con la obligación de obtener el COTI, las “inmobiliarias” deberán informar tal circunstancia en el servicio “Registro de Operaciones Inmobiliarias”, con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos, suministrando, de corresponder, siguientes datos:

a) Todos los requisitos previstos en el Anexo III;

b) La identificación del titular o condóminos del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir;

c) Fecha y número del documento o comprobante de autorización u orden de venta, contrato de intermediación, mandato, comisión, corretaje inmobiliario o cualquier otra denominación que cumpla la misma finalidad;

d) La identificación del sujeto que realiza la autorización. El suministro de la precitada información no constituye una solicitud del COTI, en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación dispuesta en el Artículo 3° de la

RG.  Fuente: Art. 7 RG 2371/07

¿Qué obligación deben cumplir las inmobiliarias? 

Las inmobiliarias deberán ingresar al servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Régimen Informativo” consignando la identificación del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” a efectos de:

a) Confirmar su participación, o

b) Rechazar su designación como intermediario: (Dentro de los cinco días de la carga inicial realizada por el titular) c) Ingresar en el caso de las autorizaciones efectuadas por el “titular o condómino de bienes inmuebles” los datos indicados en los incisos a), b), c), d), f), g), h) e i) del Anexo III, quedando aceptada su intervención.

También en los casos en los cuales los “titulares o condóminos de bienes inmuebles” no hubieran cumplido con la obligación de obtener el COTI y no hubieran autorizado a las “inmobiliarias” a realizarlo, éstas deberán informar tal circunstancia en el servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”, con carácter previo a la negociación u oferta de dichos bienes o derechos.

El suministro de la información no constituye una solicitud del COTI, en consecuencia, no releva a los titulares o condóminos de la obligación.

Fuente: Art. 7 RG 2371/07

Cómo genero el COTI si soy una inmobiliaria autorizada? 

Cuando la inmobiliaria haya sido autorizada por el titular para la generación del COTI deberá ingresar a través de “Internet”, mediante transferencia electrónica de datos, ingresando con la “Clave Fiscal” al sitio “Web” de este Organismo al servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Régimen informativo”.

Los datos a ingresar son los indicados en los incisos a), b), c), d), f), g), h) e i) del Anexo III.

Fuente: Art. 7 RG 2371/07

¿Puedo autorizar a la inmobiliaria a que genere el COTI en mi representación? 

Cuando en alguno de los actos intervenga un sujeto empadronado como inmobiliaria el “titular o condómino de bienes inmuebles” podrá autorizarlo para la obtención del COTI en su representación.

A tal efecto el titular deberá documentar por escrito dicha autorización en la que constarán, de corresponder, los datos previstos en los incisos a), b), c) y d) del Anexo III.de la RG N° 2371/07.

La tramitación del COTI efectuada en estas condiciones implicará para:

1. El “titular o condómino de bienes inmuebles”: La excepción de dar cumplimiento a la obligación de generación, constituyendo el ejemplar impreso del COTI entregado por la “inmobiliaria”, comprobante justificativo de tal situación.

2. La “inmobiliaria”: La confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho COTI.  Fuente: Art. 6 RG 2371/07

¿Quiénes se encuentran obligados a generar el COTI? 

El código de oferta de transferencia de inmuebles debe ser generado por los siguientes sujetos:

· Las personas de existencia visible, capaces o incapaces, según el derecho común.

· Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades, asociaciones y entidades a las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho.

· Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado, cuando unas y otras sean considerados por las leyes tributarias como unidades económicas para la atribución del hecho imponible.

· Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva.

· El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otro.

· Los padres, tutores y curadores de los incapaces.

· Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las sociedades en liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de éstos, el cónyuge supérstite y los herederos.

· Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades, asociaciones, entidades, empresas y patrimonios.

· Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las respectivas leyes tributarias con relación a los titulares de aquéllos y pagar el gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con facultad de percibir dinero.

. Los representantes legales de sujetos residentes en el exterior.

. Las inmobiliarias cuando hayan sido autorizadas por los titulares a generar el COTI en su representación. Fuente: Art. 1 RG 2371/07

 
 

Cómo tramitar el COTI

El titular o condómino de un inmueble (o el representante legal de sujetos “residentes en el exterior”) deberá obtener el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI), para lo cual podrá:

 
Autorizar a la inmobiliaria que intervenga en la operación a realizar el citado trámite en su representación
  La autorización para que la inmobiliaria interviniente solicite el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) deberá documentarse por escrito con la siguiente información:

a) Identificación del bien inmueble o derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación.
b) Ubicación del bien inmueble.
c) Precio fijado o estimado para la negociación, oferta o transferencia, indicando el tipo de moneda.
d) Identificación de los condóminos, indicando el/los número/s de la C.U.I.T., C.U.I.L. y/o C.D.I. y el porcentaje de titularidad atribuible a cada uno de ellos.

Tratándose de partes indivisas sobre bienes inmuebles, se indicará además el porcentaje a negociar, ofertar o transferir.
La tramitación del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) efectuada en estas condiciones implicará para:

 
El “titular o condómino de bienes inmuebles”: la excepción de dar cumplimiento a la obligación de tramitarlo, constituyendo el ejemplar impreso del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) entregado por la “inmobiliaria”, comprobante justificativo de tal situación.
 
La “inmobiliaria”: la confirmación de su participación en el acto de negociación, oferta o transferencia del bien incluido en dicho “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI).”.
  Solicitarlo él mismo, a través de alguno de los siguientes medios:
 
a) A través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles” opción “COTI”.
b) A través del Centro de Información Telefónica (0800-999-2347) quien brindará la asistencia correspondiente, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP – www.afip.gov.ar -, en el servicio denominado “Transferencia de inmuebles”, opción “COTI”
c) Mediante SMS, enviando un mensaje de texto al número 2347 (AFIP) a través de su teléfono celular.
El SMS debe contener los siguientes datos (separados por espacios):COTI CUIT/CUIL/CDI del solicitante Valor del inmueble (sin tipo de moneda, puntos, ni decimales) Domicilio del inmueble por ejemplo:
COTI 20111111112 300000 LUIS M CAMPOS 2415 8 A CAPITAL FEDERAL (enviado al 2347)
El usuario recibirá un número de trámite y el Centro de Información Telefónica se comunicará para brindarle asistencia, previa autenticación de los datos del solicitante y le informará el “Código de oferta de transferencia de inmuebles”. Este comprobante podrá ser impreso por el titular o condómino ingresando con su clave fiscal en la página web de la AFIP -www.afip.gov.ar – , en el servicio denominado “Transferencia de inmuebles”, opción “COTI”.

Tratándose de representantes legales de sujetos residentes en el exterior, el “Código de oferta de transferencia de inmuebles” (COTI) sólo podrá solicitarse a través de Internet, con la clave fiscal, mediante el servicio denominado “Transferencia de Inmuebles opcion COTI

 

 

ALQUILER

¿Cómo se llaman a las partes en el contrato de locación?
a) Al que paga el precio se lo llama inquilino, locatario, o arrendatario.
b) Al que cobra el pago y da en la propiedad en alquiler se lo llama arrendador o locador.

¿Se puede pagar en cualquier moneda? No. En moneda de curso legal, por ley de Convertibilidad puede ser en dólares o en pesos.

 ¿Cuáles son los plazos mínimos y máximos? La ley diferencia según para qué destino sean las locaciones: si es para vivienda, el mínimo será de 2 años; para otros destinos (industria, comercio, ejercicio de profesiones, etc.) este será de 3 años. Cuando los contratos de alquiler sean por términos menores serán considerados temporario.

Quedan exceptuados:

a) las contrataciones para organismos internacionales, sedes de embajadas, y consulados, también las destinadas a su personal.

b) viviendas amuebladas para turistas en zonas para ese destino, que tendrán un plazo máximo de seis meses

c) espacios o lugares para la guarda de vehículos, animales, u otros objetos, y los que formen parte de una propiedad destinada a vivienda que hubieren sido locados , por separado, a dichos efectos
d) ferias o puestos de mercados no necesitan acogerse al plazo mínimo legal
e) las locaciones en que el Estado Provincial o Nacional, municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

En cuanto al máximo, la ley dice que el contrato no puede ser por mayor tiempo que 10 años. El que se hiciere por más tiempo concluirá automáticamente a los 10 años.

¿Y qué pasa si, pasado el período del contrato, se continúa con la locación? No se juzgará que hay tácita reconducción (renovación automática del contrato), sino la continuación de la locación concluida, y en sus mismos términos, hasta que el arrendador pida la devolución; y podrá solicitarla en cualquier tiempo, sea cual fuere el que el locatario hubiese continuado en el uso y goce de la propiedad.

¿Los pagos deben convenirse siempre por mes? Sí, es lo que dice la ley, limitando en este caso el principio de libertad de contratación, establece como regla para todos los contratos.

¿Qué diferencia hay entre el depósito en garantía y la fianza? La fianza es un contrato, que rige cuando el fiador o garante se obliga accesoriamente por una tercera persona (el locatario), y la acreedora de esa tercera (la locadora) acepta su obligación accesoria. La fiadora es una persona que asume, frente a la locadora, todas las responsabilidades del locatario.

El depósito en garantía es la entrega de una suma afectada a cubrir el cumplimiento de las obligaciones del contrato de locación. La fianza también, pero es personal.

¿Se puede convenir el cobro del valor llave? No, por esencia corresponde al comercio, industria, etc., es el valor fondo de comercio, (cartera de clientes, instalaciones, marca prestigio, etc),

¿El locatario puede dar por terminado el alquiler antes de la finalización? El locatario podrá, pasados los primeros 6 meses de vigencia del contrato, terminar la contratación, deberá notificar fehacientemente su decisión a la parte Locadora.

Si toma esta opción en el transcurso del 1er año, deberá abonar al locador un 1 y 1/2 de alquiler, y la 1 solo mes si la opción se toma transcurrido dicho plazo.

¿Qué sucede en caso de muerte del locatario? En caso de muerte del locatario (o de abandono), la locación podrá ser continuada en las condiciones pactadas, y hasta la finalización del contrato, por quienes acrediten haber convivido.

 ¿Cómo se puede saber que una garantía es comprada? Para determinar si una garantía es “comprada” hay que pedir al Registro un Formulario Nº 5, de esta forma sabremos la cantidad de informes de dominio que se han pedido sobre la propiedad del garante en los últimos 90 días. Si hay varios pedidos, se puede presumir que la garantía puede ser comprada. Solo son aceptadas garantías de familiares o directamente relacionados, en caso de demostrarse que la Garantía es de la denominadas “Compradas ” el Oferente perderá la Reserva.

También, el informe de dominio dice si una propiedad esta embargada o hipotecada o si está como bien de familia.

 

 

 

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *